Послуги

інвестування

Інвестування, в широкому розумінні, таке як залучення вітчизняних та іноземних інвестицій – шлях до розвитку економіки будь-якої країни. Адже пряме економічне зростання відстежується при збільшенні розміру інвестування в країну, як із-за кордону, так і в межах самої країни. Більше того, відповідно до досліджень Організації економічного співробітництва та розвитку, інвестиції сприяють розвитку підприємництва різного рівня, розвитку капіталу, активізують обмін технологіями, а також сприяють інтеграції країни до міжнародних ланцюгів поставок, що також сприяє підвищенню конкурентоздатності країни на міжнародному ринку.

В той же час, абсолютно справедливим буде стверджувати, що обираючи країну та інструмент інвестування, інвестор оцінює в першу чергу, який дохід він може отримати від інвестування та рівень захищеності його інвестицій. А на вказане вище впливають як політичні, так і економічні процеси в конкретній країні. Деталізація та аналіз таких процесів не є предметом даної статті, в той же час варто зазначити, що якщо говорити про Україну, то станом на сьогодні для поліпшення інвестиційного клімату в Україні проводиться ряд реформ, зокрема: перезавантаження судової системи; деолігархізація влади; розбудова ефективної та незалежної антикорупційної інфраструктури; позбавлення від бюрократії; зниження адміністративного та податкового тиску на бізнес; відновлення та підтримка співпраці з міжнародними фінансовими інституціями; реформа правоохоронних органів і боротьба з контрабандою.

Прибуткові сфери інвестування

Незважаючи на те, що наразі великі інвестиційні проекти в Україні є рідше винятком аніж правилом, все ж таки є інші досить популярні, безпечні та прибуткові сфери інвестування в Україні, такі як:

  • створення малого та середнього бізнесу
  • криптовалюта
  • нерухомість
  • державні облігації
  • придбання акцій іноземних компаній
  • купівля цінних металів
  • купівля земельних ділянок
  • купівля предметів розкоші:
    • картини
    • елітні напої
    • раритетні книги
    • поштові марки
    • монети тощо
  • депозити.

Однак, якщо для таких інструментів інвестування як купівля предметів розкоші, акцій, відкриття депозитних рахунків, придбання держоблігацій або цінних металів необхідно отримувати консультування наприклад у брокерів, колекціонерів, інвестбанкірів, то при інвестуванні в нерухомість для запобігання настання можливих юридичних ризиків необхідно, зокрема, отримати правову консультацію та допомогу юриста. Так, команда SMD Partners неодноразово допомагала інвесторам реалізувати свої інвестиційні проекти під ключ: з моменту зародження ідеї до моменту отримання першого прибутку від вкладеної інвестиції.

Інвестуємо у вітчизняну нерухомість

Інвестування в Україні в нерухомість набирає обертів з кожним роком, що підтверджується як зростанням кількості забудовників, так і розвитком інститутів інвестування в первинну нерухомість. І це справедливо, адже в Україні є ряд позитивних і вагомих причин, які сприяють тому, щоб люди інвестували в нерухомість, зокрема:

  • дохід від оренди, на сьогоднішній момент, значно вищий ніж в багатьох інших країнах
  • оподаткування в Україні значно менше ніж в багатьох інших країнах, особливо якщо інвестор – фізична особа-підприємець
  • в країні сформувався досить надійний пул забудовників.

Звичайно, інвестування у нерухомість підходить не кожному: потрібен стартовий капітал, певний стереотип мислення, адже інвестбанкіри, майнери та спекулянти криптовалют наврядчи інвестуватимуть в об’єкти нерухомості.

За наявності бажання у резидента або нерезидента України інвестувати в нерухомість на території України, потрібно вирішити ряд питань, зокрема: 1) в який сегмент нерухомості економічно вигідніше інвестувати (комерційна нерухомість: складська, готельна, під офіси, хостели, що мають певну специфіку) або інвестування в житло для подальшого його перепродажу чи передачі в оренду); 2) інвестувати в первинну чи вторинну нерухомість; 3) яку суму інвестор готовий виділити на проект інвестування в нерухомість, адже нерухомість можна придбати на аукціонах, на умовах, в тому числі, іпотеки або розстрочки платежів; з ремонтом, комунікаціями або без таких тощо. Так, до прикладу, у 2020 році команда SDM  Partners супроводжувала декілька тендерів з купівлі нерухомого майна через систему «СЕТАМ» з початку реєстрації, участі у торгах, підписанні протоколу та при укладанні угоди.

Комерційний чи житловий фонд?

Якщо для вирішення першого питання: «Куди економічно вигідніше інвестувати: в комерційний чи житловий фонд?», – SDM Partners залучає колег – експертів, які досліджують поточний стан ринку нерухомості, як швидко інвестиційний проект окупиться тощо, то для вирішення другого та третього питань в роботу підключається команда юристів SMD з огляду на таке.

На сьогодні через існування великої кількості забудовників в Україні потенційним інвесторам пропонуються привабливі умови для інвестування як в житлову, так і комерційну нерухомість, що включає в себе різні програми зі знижками, розстрочками виплат. Крім того, деякі інвестори спеціалізуються на спекуляціях по «переуступці» ще недобудованих квадратних метрів.

Також первинна нерухомість приваблює інвесторів своєю зручною інфраструктурою нових житлових комплексів, оскільки в них зазвичай розміщуються магазини, спортивні клуби, кав’ярні, аптеки, медичні центри, дитячі садочки, школи, спортивні гуртки, а також обладнання приміщень сучасними охоронними системами тощо. Крім того, на стадії котловану таку нерухомість можна придбати чи не за півціни її майбутньої кінцевої вартості, що є безумовно вигідним, наприклад для подальшого перепродажу такої нерухомості. Все вказане вище свідчить про виключні переваги інвестувати в первинну нерухомість, в порівнянні зі вторинною.

При цьому треба враховувати, що наявність ризику того, що новобудова, в яку були інвестовані кошти, не буде збудована, обумовлює той факт, що квадратний метр у новобудовах, які ще не введені в експлуатацію, коштують набагато дешевше у порівнянні з вартістю квадратного метра нерухомості такого ж класу, в такому ж районі міста на вторинному ринку.

В той же час, на відміну від первинного ринку нерухомості, де все одно будуть відсутні 100% гарантії того, що право власності на житло в майбутньому буде зареєстроване, адже реєстрація речових прав на нерухомість можлива лише після того, як будівля буде введена в експлуатацію, вторинний ринок є більш надійним, адже на ньому можна придбати готову нерухомість, право власності на яку вже було оформлене попередніми власниками у встановленому законодавством порядку, що перевіряється в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, і при купівлі нерухомості на вторинному ринку також є ризики, як суто юридичного, так і практичного характеру, які можна виявити, проаналізувати та прийняти правильне рішення щодо купівлі чи ні об’єкту.

Отже, при придбанні нерухомості як первинної, так і вторинної, обов’язково проводити юридичний due diligence об’єктів купівлі для мінімізації будь-яких як юридичних, так і технічних ризиків.

Новобудови

Так, якщо купується нерухомість у новобудові, то перевірці підлягає, зокрема: репутація забудовника, наявність у нього дозвільних документів/ліцензій на будівництво, права на земельну ділянку, технічні умови на підключення будинку до комунікацій, на підставі якого договору можна придбати квартиру в такій новобудові тощо.

На практиці відомі такі договори придбання квартири в новобудові як купівля-продаж майнових прав, інвестиційний договір, договір купівлі-продажу облігацій, попередній договір купівлі-продажу квартири, договір пайової участі в будівництві, договір про сплату пайових внесків через кооператив, форвардні контракти, договір про спільну діяльність, договір купівлі продажу деривативу. Особисто автори статті віддають перевагу інвестуванню через фонд фінансування будівництва (фінансову компанію, яка отримала відповідну ліцензію), адже в такому разі позиці покупця є більш захищеною з юридичної точки зору. Кожен із цих механізмів мають свої нюанси та юридичні тонкощі, які людині без юридичної освіти та відповідного досвіду можуть бути невідомі, а подальші судові спори між покупцями та девелоперами через незнання таких юридичних тонкощів можуть призвести до негативних наслідків.

До прикладу постановою Верховного суду у справі №760/23795/14-ц від 24.07.2019 р. було встановлено: «У листопаді 2014 р. фізична особа звернулася до суду з позовом про визнання права власності на частину об’єкта незавершеного будівництва, посилаючись на те, що 11.09.2007 р. між нею та банком був укладений договір про участь у фонді фінансування будівництва, на виконання якого особа в повному обсязі сплатила внесок до ФФБ. Згідно з договором про уступку майнових прав, майнові права на проінвестовану квартиру вже були передані цій особі, однак вона не має можливості оформити право власності у зв’язку з не введенням в експлуатацію об’єкта будівництва.

Згідно з листом Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, у 2008 р. було проведено технічну інвентаризацію новозбудованого житлового будинку, зазначений будинок не прийнятий в експлуатацію, розпорядження про присвоєння поштової адреси не надавалося, загальна кількість квартир не відповідає висновку комплексної державної експертизи. Згідно з листом голови правління забудовника, нумерація квартир у будинку була змінена і не відповідає нумерації, яка зазначена в інвестиційних договорах про участь у ФФБ (зокрема, номер квартири, яка стала об’єктом інвестування, був змінений на інший номер).

Місцевий суд задовольнив позов та визнав за позивачем право власності на майнові права на частку в об’єкті незавершеного будівництва. Однак апеляційний суд скасував рішення першої інстанції та ухвалив нове рішення з наступними мотивами. Позивач обрав неправильний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки інвестор звернулася до суду з позовом про визнання за нею права власності на об’єкт незавершеного будівництва, а визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачається».

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Закінчені будівництвом об’єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація неприйнятих у встановленому законодавством порядку об’єктів забороняється. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Таким чином, поки будинок не буде введений в експлуатацію, зареєструвати право власності на квартиру, в будівництво якої були проінвестовані кошти, фізична особа не зможе.

Отже, незважаючи на всі переваги купівлі нерухомості в новобудовах та на вторинному ринку, без належного юридичного due diligence не варто інвестувати в таку нерухомість, адже детальне вивчення об’єкту інвестування необхідне для аналізу можливих ризиків, мінімізації їх та прийняття правильних рішень, аби не втратити свої кошти, а навпаки реалізувати інвестиційний проект та отримувати постійних пасивних дохід.

Команда адвокатів SDM має великий досвід в наданні юридичної допомоги клієнтам, які звертались до нас вже на тій стадії, коли при купівлі-продажу нерухомості щодо клієнта вчинялись шахрайські дії. З огляду на те, що клієнтом не було виявлено «гострих» кутів при купівлі ризикового об’єкту SDM, зокрема, захищали клієнта у судових справах по поверненню клієнту – власнику нерухомого майна або грошових коштів.

Таким чином, щоб запобігти тому, щоб бути ошуканим під час інвестування в нерухомість, команда SDM Partners надає своїм клієнтам широкий спектр послуг, в тому числі послуги з юридичного аналізу об’єкта нерухомості – предмета угоди, перевірки контрагента (як фізичної, так і юридичної особи, включаючи фонди інвестування), супровід угоди, розробка або аналіз договору купівлі інвестиційного проекту, послуги із супроводу проходження валютного контролю в банках при перерахуванні коштів як із-за кордону, так і в межах України. Також SDM Partners надає юридичну підтримку інвесторам при взаємодії зі спеціалістами по ремонтним роботам на об’єкті нерухомості та підписанню з ними договорів на виконання робіт, при підписанні договорів страхування, і аж до кінцевого результату: здачі такого нерухомого об’єкта в оренду, укладанні договору оренди і подальший супровід його, що включає в себе сприяння вирішенню поточних проблем, які виникають у орендарів такої нерухомості, вирішення можливих спорів у досудовому та судовому порядку, пов’язаних, наприклад із виселенням, страховими випадками, затопленням тощо.

На сьогоднішній момент клієнти SDM Partners після виконання ремонтних робіт вже підписали договори оренди та отримують пасивний дохід на рівні 7-8%.

З огляду на вищевикладене, інвестування в нерухомість на території України є досить розповсюдженим та надійним способом отримання пасивного доходу. В той же час, для того щоб такий проект реалізувати на вигідних умовах та не потрапити в пастку до шахраїв у цій сфері, бажано отримати консультацію у юристів, які мають спеціалізацію та широкий досвід у цій сфері.